V čem je odborná tržní analýza lepší než vámi utvořená představa o ceně vaší nemovitosti? Proč to není věštění ze skleněné koule... 2. část rozhovoru v kavárně

07.02.2020

"Dneska, když přijde kupující, tak si velmi rychle podobnou představu o té lokalitě vytvoří taky. A přijde a řekne "Chci slevu".  A vy musíte mít ´nabito´, abyste si tu cenu obhájili."


Analýza tržní ceny 
2. část ... "Neprůstřelná" cena

H: No tak, podíval jsem se, jaké jsou ceny na srealitách v téhle lokalitě, vím, jak je ten byt velký, v jakém je stavu. Taky vím, za kolik se tady byty prodávají. A z toho se dá přece vyjít.

P: Chápu ... Se vším respektem k vám - kolik jste za poslední rok v téhle lokalitě prodal nemovitostí?

H: Samozřejmě žádnou, já se tím nezabývám.

P: Jistě. A víte, kolik bytů obecně se tady okolí v posledním roce prodalo?

H: Tak to nevím, ale pár jich asi bude....

P: Kvalitativně, kvantitativně - jak byly podobný tomu vašemu bytu?

H: Těžko říct, že ji, každej pes jiná ves.

P: Takže z čeho jste vycházel při nastavení té vaší ceny?

H: No, ... tak citovka, nějaká taková ....

P: Rozumím. Emoce hrají při prodeji vždycky velmi výraznou roli, tím spíš když jste majitel bytu. Dá se říct, že to je ten důvod, proč jsem tady já, od emocí osvobozený odborník, pokud se tedy na mě takto obracíte. A v rámci mé odbornosti si nedovolím odhadnout cenu nemovitosti na základě emocí, ale připravím tu analýzu tržní ceny na základě relevantních podkladů. To můžou být tržní mapy, srovnání odpovídající nabídky, která na trhu je a která tady historicky byla, co se tady v lokalitě prodávalo. Tedy nejen cen, které jsou momentálně zveřejněné v inzerci, ale především cen, za které se ty prodeje v minulosti skutečně realizovaly.

H: Dobře, ale co, když s tím nebudu souhlasit?

P: To je dobrá otázka. Co je vlastně tedy cíl. Buď zjistíme, že se ty naše pohledy potkávají, a pak je to v pořádku. Nebudete zklamaný, že to prodáte za míň. Nebo naopak můžete být překvapený, že to prodáte za víc. Anebo se to nepotká. A my zjistíme, že se dostáváme na nějaké jiné údaje, které si musíme umět podložit argumenty. Dneska, když přijde kupující, tak si velmi rychle podobnou představu o té lokalitě vytvoří taky. A přijde a řekne "Chci slevu". A vy musíte "nabito", jak si tu cenu obhájíte. Vy máte nějaký pocit, že ta cena je taková, ale pokud už se nikdo jiný nenajde, kdo bude ten samý pocit, tak se prodává těžko. Proto je důležitý odhad tržní ceny zpracovaný profesionálem.

H: Ok, to zní rozumně. Můžete mi to tedy ještě shrnout, k čemu mi taková analýza bude?

P: Ověříme, za jakou cenu je ten byt prodejný. Nastavíme si nějaký cenový rámec od - do, protože nikdy nemáme věšteckou kouli. Ale minimálně budeme vědět, za kolik jsme schopný v současné době, za současných podmínek, které na realitním trhu jsou, jaká je reálná cena bytu. A vy si pak můžete vyhodnotit - jo, dává mi to smysl, budu to prodávat, anebo mi to smysl nedává a to rozhodnutí odložíte.

H: A ještě k něčemu mi to bude?

P: Může to sloužit jako nezávazný porovnání odhadu nemovitosti v případě financování, když přijde odhadce nasmlouvaný bankou. A když se vám něco nebude líbit, máte v ruce mojí analýzu a můžete reklamovat. Nebo zkusit jinou banku.

H: Dobře... a když se ještě jednou zeptám ... Když nebudu s tím vaším odhadem souhlasit, co se bude dít?

P: Jako že můj odhad nebude odpovídat vašemu očekávání? Tak ty cesty jsou jenom dvě. Buď na základě těch argumentů, kterými já podložím tu tržní cenu, se ty naše představy přiblíží. Anebo ne a pak vám na rovinu řeknu, že neumím naplnit vaše očekávání a v tom případě se nedohodneme.

H: Tak jo, to zní seriózně. Dobře, tak to udělejme.