Věcně: Pokud se nyní rozhodujete o koupi nemovitosti, zajímá vás jak moc a odkdy ušetříte, bude-li skutečně zrušena daň z nabytí nemovitosti? Odpověď zde v kontextu celého daňového balíčku.

09.06.2020

Vláda 30. dubna 2020 v reakci na koronavirovou krizi navrhla významný balíček daňových opatření, které se týkají prodeje a nákupu nemovitostí. Jsou v zásadě 3. Pokusil jsem se je v tomto článku (snad) srozumitelně shrnout vč. dopadů na nás obyčejné smrtelníky.

Aktualizace z 18.6.2020: Podle vládou schváleného Liberačního balíčku III se nově posunula povinnost kupujícího podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti včetně jejího zaplacení z původního 31. srpna.2020 do 31. prosince 2020. V praxi to znamená, že lidé, kteří nabyli vlastnictví nemovitosti formou koupě 1. 12. 2019 a později, už žádnou daň platit nemuseli nebo nemusí a kvůli prominutí sankcí tuto daň nemusí ani nijak řešit. Ti, kteří ji už zaplatili, mohou o vrácení daně požádat standardní cestou žádosti o vrácení přeplatku podle daňového řádu, nicméně až po té co zrušení daně z nabytí bude legislativně schváleno a vyjde ve Sbírce zákonů.

1.  Zrušení 4% daně z nabytí nemovitosti, a to se zpětnou účinností. U nemovitostí, u nichž byl proveden vklad do katastru nemovitostí  1.12.2019 a později, nebude nabyvatel hradit daň z nabytí nemovitých věcí. Resp. pokud už ji uhradil, bude mu vrácena. 

Prakticky to znamená: Pokud jste podávali návrh na vklad před 1.12.2019, záleží na tom, kdy katastr vklad provedl. Pokud se tak stalo před 1.12.2019, daň jste zaplatit museli a vrácena vám nebude. Pokud katastr provedl vklad až 1.12.2019 anebo později, bude vám na základě vaší žádosti vrácena. 

2. V souvislosti se zrušením daně z nabytí vláda navrhuje také zrušit možnost uplatňovat úroky zaplacené z hypotečních úvěrů jako nezdanitelnou část základu daně z příjmu. Nicméně má se tak stát s účinností až od 1.1.2022. Pokud si koupíte bydlení na hypotéku před tímto datem, uspoříte nezaplacením daně z nabytí a zároveň si budete moct ze základu daně z příjmu odečítat úroky.

Je však třeba pamatovat na to, že od daně z nabytí nemovitosti byli do této doby osvobozeni ti, kdo si pořídili nové bydlení od devolopera. Tito lidé tedy zrušením daně z nabytí nic neušetří a naopak od 1.1.2022 na tom budou hůře.

3. Prodloužení lhůty pro osvobození daně z příjmu z prodeje nemovitosti. Současná lhůta (správně se jí říká časový test) je 5 let. Pokud někdo nabude nemovitost a prodá ji dříve než po 5 letech (a nevztahuje se na něj žádná z možností osvobození), platí z rozdílu cen daň z příjmu.

Vláda navrhuje tento časový test prodloužit na 10 let. Uplatňovat se však má až u nemovitostí nabytých po 1.1.2021. I po tomto datu však tak jako doposud zůstane v platnosti významná možnost osvobození od tohoto typu daně, a to u prodávajících, kteří budou mít v nemovitosti bydliště, nebo kdy poplatník nemovitost prodá a zároveň koupí jinou nemovitost, ve které bude bydlet.

(Zajímavé je, že vláda tento krok zdůvodňuje jako tah proti vysokopříjmovým skupinám, které využívaly krátké 5leté lhůty pro spekulativní nákup a prodej nemovitostí k bydlení. Touto změnou by se podle vlády měly narovnat podmínky na trhu s nemovitostmi ve prospěch nás, kdo si kupujeme bydlení pro sebe nebo své děti. Pro výše uvedené spekulanty již takové nákupy nebudou lukrativní.)

_________________

Tyto 3 změny týkající se daní a převodů nemovitostí jsou součástí vládního návrhu, který přišel jako reakce na krizi vyvolanou covidem 19. Mluvíme tu tedy stále jen o návrhu vlády. Bude přijat? Pokud ano, kdy? A bude to skutečně v této podobě?

Jedná se o návrh projednávaný ve standardním legislativním procesu. Čekají ho v této chvíli ještě 2 čtení v Poslanecké sněmovně (jedním už úspěšně prošel), a v případě finálního schválení ještě schvalovací proces v Senátu a podpis prezidenta. Teprve po něm budeme mít jistotu, že se věci budou mít tak, jak je popsáno výše, nebo ještě dojde k nějakým změnám.

Napříč politickým spektrem je jakž takž dávána najevo dobrá vůle k přijetí těchto opatření. Půjde-li vše standardní cestou, mohli bychom se schválení dočkat ještě v létě tohoto roku.

Uveďme si na závěr praktické shrnutí:

Pokud jste si pořídíli nebo ještě pořídíte na hypotéku bydlení od 1.12.2019 do 31.12.2021 a nekupovali jste anebo nekoupíte novostavbu od developera, pak ušetříte na tom, že nezaplatíte daň z nabytí (příp, vám bude vrácena) a zároveň si odečtete úroky z hypotéky od základu své daně z příjmu.

Pokud jste koupili nebo ještě koupíte jakoukoli jinou nemovitost (ne na bydlení) od 1.12.2019 pak ušetříte na tom, že nezaplatíte daň z nabytí, resp. vám bude vrácena.

Pokud jste si koupili nebo ještě koupíte nové bydlení od developera, byť by to bylo po 1.12.2019, na zrušení daně z nabytí nic neušetříte, protože jste od jejího placení už nyní osvobozeni. Naopak to budete mít těžší, pokud si nové bydlení od developera pořídíte na hypotéku a stane se tak až po 31.12.2021. Podle navrhované úpravy si úroky z hypotéky ze základu daně z příjmu neodečtete.

Prodloužený časový test z 5 na 10 let od 1.1.2021 se nás obyčejných smrtelníků nepříjemně dotkne především tehdy, když ve lhůtě do 10 let prodáme nemovitost, která není určena k bydlení anebo je, ale my jsme v ní nebydleli, kupovali jsme ji třeba se spekulativním úmyslem levně koupit a draze prodat. Za těchto okolností daň z příjmu z rozdílu prodejní a pořizovací ceny budeme platit ve lhůte 2x delší než dosud.