Ohrobec temporary

Vložte svůj text...

3. Srovnání

Podíval jsem se na Sreality na pozemky v okr. Praha západ konkr. v okolí Dolních Břežan. Toto jsem našel:

Dolní Břežany 1

Dolní Břežany 2

Dvě nejdražší srovnání. Asi proto, že to je přímo v Břežanech. Hned na začátek jedna informace, jak číst ceny v inzerátech. Nejsou to ceny, za něž se nakonec prodej obvykle realizuje. V průměru je třeba vycházet z toho, že reálná tržní cena je o 15-20% nižší, než jsou ceny v právě zveřejněných inzerátech. (Zdůrazňuji slova !obvykle" a "v průměru".;-)

Pojďme dál:

Libeň

Jedná se o pozemek s využitím pouze pro rodinnou rekreaci do zast.plochy max. 80 m2. To je asi ta limita pro cenu "jen" něco přes 1000 Kč za metr.

Zálepy

Tak tady jsme nejblíž. Máme tu cenu přes 6000 Kč za metr, ale "v ceně" je docela pěkná chata. Velikost pozemku je přiměřeně srovnatelná, ale obecně čím menší (dno je 200-300 m2), tak lepší. Lidem se obecně vzato nechce moc starat o velké pozemky.

Vrané 1

Vrané 2

Dva pozemky ve Vraném nad Vltavou. První pro nás relevantnější, protože je určen k bydlení. Druhý je pouze pro rekreační účely. K tomu prvnímu: Je to trojnásobná velkost. Jak už jsem psal pro někoho výhoda, ale pro většinu lidí zbytečně velké. Obec asi trochu lepší než Ohrobec. Je tam vcelku bohatá občanská vybavenost.

Oleško

Tady už jsme poměrně daleko od Prahy, Dolních Břežan. Promítá se to do ceny. Velikost pozemku pro většinu lidí opět zbytečně velká.

Můj odhad tržní ceny na základě výše uvedené analýzy

Vycházíme-li z toho, že se jedná o pozemek s možností postavení rodinného domu, je cílová skupina jasná. Velkou výhodou je "ideální" výměra pozemku 446 m2, tak akorát - cílová skupina "Chci bydlet kousek na jih od Prahy" se nám tím maximalizuje. Myslím to tak, že čím zbytečně větší pozemek, tím relativně méně lidí o něj bude mít zájem. Nevýhodou je společný vjezd se sousedem. Předpokládám, že dohoda na jeho zrušení a vytvoření dvou samostatných vjezdů by neměl být problém ani z hlediska mezilidských vztahů ani z hlediska příslušného úřadu, který o tom bude rozhodovat. Ale malá vada to je a musíme ji zohlednit.

Takže suma sumárum, doporučuji majitelce začít na ceně 8000 Kč za metr (3.568.000 Kč) a mít takovou nezveřejněnou cenu v hlavě pod kterou nebude chtít jít, já to vidím na 2,7-2,9 miliony Kč (6000 Kč/m2 až 6500 Kč/m2).

Dovětek na základě mého článku: Co je vlastně cíl analýzy tržní ceny? Buď zjistíme, že se ty pohledy potkávají, a pak je to v pořádku. Majitel nebude zklamaný, že to prodá za míň než původně čekal. Nebo naopak bude překvapený, že to prodá za víc. Anebo se to nepotká. Kupující si ovšem rychle podobnou představu o té lokalitě vytvoří taky. A řekne "Chci slevu". A prodávající musí mít pro takový případ "nabito", jak si tu svou cenu obhájí.